Schrif­te­lijke Vragen: Invoering van de zelf­be­wo­nings­plicht

Indiendatum: 7 feb. 2022
Antwoorddatum: 22 mrt. 2022

In 2020 ging meer dan 25% van de in Leiden verkochte huizen naar beleggers. Het lijkt erop, o.a. uit berichten van vertegenwoordigers van de wijk Transvaal, dat dit nu in toenemende mate het geval is.

Dit past in het landelijke beeld dat huizen steeds meer ten prooi vallen aan beleggers, maar het kan ook versterkt worden omdat andere steden wel al een zelfbewoningsplicht hebben ingesteld en Leiden hierbij achterblijft. Het college heeft weliswaar toegezegd een zelfbewoningsplicht in te willen stellen, maar hoe langer het duurt voor het zover is, des temeer Leiden in het vizier van beleggers zal komen.

Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Van der Kaap (PvdD) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:

1. Deelt het college de zorg van de Partij voor de Dieren over een toename van het opkopen van huizen door beleggers?

Antwoord: Het college vindt het heel belangrijk dat – zeker in een periode van een groot woningtekort – vrijkomende, betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn voor particuliere kopers die de woning kopen om daarin zelf te gaan wonen.

2. Zijn signalen over een toename van activiteiten van beleggers bij het college bekend?

Antwoord: Ja, uit landelijke cijfers blijkt dat de afgelopen jaren het opkopen van woningen door beleggers is toegenomen. Hoe groot die toename in Leiden is, wordt op dit moment geïnventariseerd (zie antwoord op vraag 3). Figuur 1 geeft inzicht in de ontwikkeling in de grootste 44 gemeenten.

3. Hoe groot was het aandeel van aan beleggers verkochte woningen in 2021?

Antwoord: Hoe groot dat aandeel was in onze gemeente, is ons nog niet bekend. Op dit moment zijn we bezig om via het Kadaster gegevens te verkrijgen over de woningaankopen in onze gemeente door beleggers. Het beeld bij de grootste 44 gemeenten (G44, waartoe Leiden ook behoort) laat zien dat het aantal koopwoningen dat is gekocht om vervolgens te verhuren (‘buy- to-let’) vanaf 2009 is toegenomen. Zie figuur Ontwikkeling buy-to-let in G44

Bron: Kadaster

Toelichting op de grafiek

De grafiek toont in de staven het totale aantal verkochte woningen in de G44, per halfjaar, weergegeven op de linker Y-as. De lijn toont het percentage buy-to-let ten opzichte van het totale aantal verkochte woningen, weergegeven op de rechter Y-as. Let op dat de schaal van de linker en rechter Y-as heel verschillend zijn.

De sterke stijging van het percentage buy-to-let in de tweede helft van 2020 en een scherpe daling in de eerste helft van 2021 zijn het gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting op 1 januari 2021. Toen is de overdrachtsbelasting voor kopers voor wie de woning niet het hoofdverblijf is, verhoogd van 2% naar 8%. Daardoor hebben veel beleggers hun aankoop nog in 2020 gedaan. Deskundigen verwachten dat de scherpe daling in de eerste helft van 2021 een eenmalig effect is en dat het aandeel buy-to-let daarna weer zal stijgen tot het niveau in de eerste helft van 2020; zo’n 16%.

4. Is het college bereid om het invoeren van een zelfbewoningsplicht te versnellen? Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet.

Antwoord: Onze gemeente past de zelfbewoningsplicht al toe bij nieuwbouw op gronden die eigendom zijn van de gemeente.

Gelet op de vorige vragen gaat het college ervan uit dat deze vraag geen betrekking heeft op de zelfbewoningsplicht, maar op de opkoopbescherming. De opkoopbescherming is een nieuw instrument dat gemeenten vanaf 1 januari 2022 kunnen inzetten om het opkopen door beleggers te reguleren.

Het college heeft naar aanleiding van motie RV 21.0067 ‘Opkoopverbod beleggers’ toegezegd om over het al dan niet invoeren van de opkoopbescherming een advies op te stellen dat vóór 1 juli 2022 aan de raad wordt gestuurd. Het advies zal de voor- en nadelen vermelden van het instrument en de concrete stappen die moeten worden gezet om het instrument op korte termijn te kunnen invoeren.

Het instrument heeft uitsluitend betrekking op goedkope en middeldure koopwoningen. Een belangrijke voorwaarde voor de invoering van de opkoopbescherming is dat de gemeente aantoont dat het opkopen door beleggers van koopwoningen in de gemeente een probleem

vormt, en zo ja, in welke wijken/buurten van de stad. De opkoopbescherming is namelijk een dusdanig grote beperking van het eigendomsrecht, dat het instrument vooralsnog tijdelijk is (vijf jaar, daarna wordt het landelijk geëvalueerd) en zo beperkt mogelijk, gebiedsgericht mag worden ingezet.

Zoals opgemerkt in het antwoord op vraag 3 zijn we op dit moment bezig om via het Kadaster gegevens te verkrijgen over de woningaankopen in onze gemeente door beleggers.

In het reeds genoemde advies aan de raad zullen wij een inschatting opnemen van het benodigde aantal extra fte dat nodig is om aan de inzet van het instrument opkoopbescherming invulling en uitvoering te geven.